Bez wątpienia najsławniejszym (i nie jest to dobra sława) przepisem rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego WT) jest § 12. Przepis reguluje kwestie odległości budynku od granicy działki. Spędza on sen z powiek nie tylko architektom, ale i prawnikom. Często staje się przedmiotem orzeczeń sądowych. Przyszedł czas, aby zastanowić się, kiedy budynek gospodarczo-garażowy można przysunąć do granicy działki, czyli jaka jest relacja pomiędzy ust. 2 a ust. 4 pkt 3 tego paragrafu. A jest ku temu doskonała okazja – nowy wyrok WSA w Poznaniu.                 

Zarówno ust. 2 jak i ust. 4 pkt 3 rozporządzenia WT stanowią wyjątki od ogólnej zasady sytuowania budynków określonej w ust. 1 (przypomnijmy – w sytuacji budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami – 4 m; w sytuacji ściany bez okien i drzwi – 3 m). Ustęp 2 dotyczy sytuowania budynku zwróconego do granicy ścianą bez okien i drzwi w mniejszej odległości tj. 1,5 lub bezpośrednio przy granicy, jeśli w planie miejscowym przewidziano taką możliwość. Natomiast ust. 4 pkt 3 odnosi się do zabudowy zagrodowej, gdzie budynek gospodarczy lub garaż o określonych gabarytach (nie dłuższy niż 6,5 m i nie wyższy niż 3 m) jeśli jest zwrócony do granicy ścianą pozbawioną okien i drzwi można sytuować bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. Pytanie więc brzmi: czy można zbliżyć garaż do granicy działki, jeśli nie spełnia parametrów wskazanych w ust. 4 pkt 3 (jest wyższy lub dłuższy), ale MPZP przewiduje taką możliwość? Otóż najnowsze orzecznictwo potwierdza, że TAK.  

STAN FAKTYCZNY SPRAWY

Wyrok WSA w Poznaniu z 17 kwietnia 2019 r.

Sygn. II SA/Po 12/19  

Nowy wyrok WSA w Poznaniu dotyczył właśnie pozwolenia na budowę budynku gospodarczo-garażowego, mającego powstać w zabudowie zagrodowej. Budynek został zaprojektowany na 15,5 m długości i 6 m wysokości. Na terenie, na którym miał on powstać obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym wskazano, że „gabaryty i charakter nowych obiektów muszą stanowić kontynuację formy architektonicznej i charakteru zabudowy w odniesieniu do obiektów zrealizowanych bądź realizowanych w sąsiedztwie”. Plan miejscowy dopuszczał możliwość sytuowania budynków jednokondygnacyjnych wraz z poddaszem użytkowym.

Starosta odmawiając zatwierdzenia projektu oraz wydania pozwolenia na budowę oparł się m.in. na § 12 ust. 4 pkt 3 uznając, że projekt budowlany powinien być zgodny z wymaganiami w nim określonymi (wysokość i długość obiektu) – czyli w skrócie, że projekt powinien spełniać łącznie wymagania określone w ust. 2 oraz ust. 4 pkt 3 rozporządzenia WT. Organ stwierdził, że: „[…] w przypadku zabudowy zagrodowej warunki techniczne dotyczące sytuowania budynków w stosunku do granic z sąsiednimi działkami budowlanymi określone w § 12 ust. 4 rozporządzenia, stanowią wyjątek od zasady sytuowania budynku określonych w § 12 ust. 1. Oznacza to, że § 12 ust. 4 rozporządzenia ma zastosowanie również w przypadkach, gdy plan miejscowy dopuszcza sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią.”

Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji podkreślając, że § 12 ust. 4 pkt 3 odnosi się do zabudowy zagrodowej, a więc wymagania w nim wskazane powinny zostać spełnione przez inwestora.

Inwestor wskazywał w skardze do WSA, że w sytuacji, kiedy MPZP dopuszcza możliwość konkretnego sytuowania budynku (przy jednoczesnym spełnieniu przesłanek z ust. 2) nie należy badać dodatkowo zgodności z ust. 4 pkt 3 są to bowiem odrębne przepisy. W ocenie skarżącego projekt zgodny był z zapisami MPZP (stanowił kontynuację istniejącej zabudowy). Podkreślał on, że plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego i obowiązuje powszechnie.

ROZSTRZYGNIĘCIE WSA

Sąd stwierdził, że interpretacje dokonane przez starostę i wojewodę były błędne. Wskazał na zmiany treści rozporządzenia, które obowiązywać zaczęły od 1 stycznia 2018 r. Zgodnie z nimi plan miejscowy ma „przewidywać taką możliwość”, a nie jak poprzednio możliwość taka „ma wynikać z ustaleń” MPZP. Sędziowie podkreślili, że:

„przepis § 12 ust. 2 rozporządzenia stawia jedyny warunek dla odstępstwa od zasady wynikającej z § 12 ust. 1, by to plan miejscowy wprost dopuszczał zbliżenie budynku do granicy działki na odległość 1,5 m lub usytuowanie bezpośrednio przy granicy. Jeżeli plan miejscowy taką możliwość dopuszcza, brak jest podstaw, by doszukiwać się kolejnych ograniczeń na podstawie kolejnych wyjątków od zasady określonej w § 12 ust. 1, a wymienionych w § 12 ust. 3 i 4″.

Podkreślono również, że § 12 ust. 4 pkt 3 wiąże w sytuacji, gdy teren na którym planowana jest inwestycja nie jest objęty MPZP. W przeciwnej sytuacji pierwszeństwo mają ustalenia planu miejscowego.

Ostatnia nowelizacja rozporządzenia WT była szeroko omawiana, konsultowana i analizowana. Ministerstwo przedstawiło uzasadnienia do zmian we wszystkich nowelizowanych przepisach. Co do zmian wprowadzonych w § 12 ust. 2 resort wskazywał, że mają one na celu właśnie wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych w tym zakresie oraz wyeliminowania konieczności występowania przez inwestora z wnioskiem o odstępstwo. Resort podkreślał, że zwrot „przewiduje taką możliwość” oznacza „dopuszczenie” lub „nakaz”. Po lekturze wyroku nasuwa się jednak wniosek, że organy administracji architektoniczno-budowlanej nie śledzą uzasadnień zmian wprowadzanych kolejnymi nowelizacjami, a pozwoliłoby to nierzadko uniknąć konieczności występowania przez inwestora na drogę sądowo-administracyjną.

 

 

---

WYCIĄG Z WŁAŚCIWYCH PRZEPISÓW

§  12 Rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: