Przyleganie ściany do ściany czyli jak należy rozumieć § 12 ust. 3 WT

Co oznacza „przyleganie do ściany istniejącego budynku” użyte na gruncie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania? Czy dotyczy ono przylegania całą powierzchnią ściany, czy zmiany wprowadzone 1 stycznia 2018 r. wyrugowały taką wykładnię? Na ten temat wypowiedział się WSA w Poznaniu na gruncie nowego stanu prawnego.

Na mocy ostatniej nowelizacji rozporządzenia z przepisu dotyczącego dobudowy budynku do ślepej ściany (dawniej § 12 ust. 3 pkt 2, obecnie § 12  ust. 3) usunięto sformułowanie „[…] całą powierzchnią swojej ściany”, które zastąpiono „[…] swoją ścianą do ściany budynku istniejącego”. Czy należy w takim razie rozumieć tę zmianę, jako dopuszczenie przez ustawodawcę możliwości zaprojektowania budynku, który będzie np. częściowo wysunięty przed istniejący budynek? W uzasadnieniu do projektu nowelizacji wskazywano, że ten rodzaj sytuowania budynków jest „jednym z podstawowych procesów urbanistycznych” dlatego też ustawodawca zdecydował się na rozszerzenie przepisu również na inne rodzaje zabudowy (wcześniej dotyczyło to jedynie zabudowy jednorodzinnej). Podkreślono również, że stosowanie plomb uzupełnia istniejącą zabudowę pierzejową, stąd dobudowany budynek powinien „wpisywać się w istniejącą zabudowę”. Nie odniesiono się natomiast do celu usunięcia sformułowania „całą powierzchnią ściany”. Na orzecznictwo dotyczące tego zagadnienia, nie trzeba było jednak długo czekać, ponieważ już rok od wejścia w życie nowelizacji, WSA w Poznaniu odpowiedział na postawione we wstępie pytanie. Orzeczenie jest niezwykle ciekawe, gdyż obnaża wiele mankamentów polskich przepisów technicznych. Co więcej, bardzo dobitnie pokazuje, że w ramy przepisu nie da się „zamknąć” wszystkich sytuacji, jakie mogą wystąpić w procesie projektowania. 

 

Wyrok WSA w Poznaniu z 30 stycznia 2019 r.

Sygn. IV SA/Po 1052/18

STAN FAKTYCZNY

Sprawa dotyczyła dobudowy w zabudowie bliźniaczej. Zaprojektowany budynek miał stykać się z istniejącym garażem, nie zaś – jak postulowali odwołujący się sąsiedzi i jak w przypadku budynków na działkach sąsiednich – wykuszem stanowiącym wejście do budynku (miał być wysunięty 1,7 m przed istniejący budynek). Zarówno organ I jak i II instancji uznały, że projekt spełnia przewidziane prawem wymagania. Przylega on swoją ścianą do budynku na sąsiedniej działce, natomiast jego wysokość nie przekracza maksymalnej dopuszczalnej wysokości określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wojewoda stwierdził, że przepisy prawa nie określają formy budynków bliźniaczych tj. nie wynika z nich, że w tego rodzaju zabudowie mają one stanowić względem siebie lustrzane odbicie (nie muszą być identyczne). To inwestor decyduje o formie budynku, musi się on jednak poruszać w ramach parametrów wskazanych w MPZP. Fakt, że budynek będzie wysunięty 1,7 metra przed drugi budynek nie miał – zdaniem organu – znaczenia, gdyż jego sytuowanie zgodne było z linią zabudowy wskazaną w planie miejscowym. I rzecz najistotniejsza, organ II instancji wyjaśnił, że w poprzednim stanie prawnym ściany budynku istniejącego oraz budynku dobudowywanego musiały być takie same (co do wysokości i długości). Wojewoda stwierdził, że z treści przepisu w nowej redakcji (po 1 stycznia 2018 r.): „nie wynika, by budynki w zabudowie bliźniaczej musiały do siebie przylegać całą powierzchnią ściany. Jedynymi warunkami jakie należy spełnić jest przyleganie swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz wysokość, która będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu„. Skargę na decyzję wojewody wnieśli sąsiedzi.

 

WYROK WSA

WSA dokonał analizy zmian, jakim poddawano interesujący nas przepis. Wynika z niej, że pomiędzy 2004 a 2009 również nie było w nim mowy o przyleganiu całą powierzchnią czy też długością ściany, a jedynie o „przyleganiu”. Sąd powołał się na wyrok NSA, w którym dokonano wykładni zwrotu „przylegającej do istniejącej ściany”, zgodnie z którą: „ściany obu budynków usytuowanych przy granicy będą stykać się całą powierzchnią”. Dodatkowo sędziowie wyjaśnili, że:

„Zauważyć należy, że pogląd o niedopuszczalności sytuacji, w której ściana budynku dobudowywanego wykracza poza ścianę budynku istniejącego prezentowany jest także w literaturze – por. Władysław Korzeniewski, Rafał Korzeniewski, Znowelizowane warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania, 2018 Poradnik, Polcen spółka z o.o., Warszawa 2018, s. 51. Analiza przepisu § 12 rozporządzenia pozwala także na postawienie tezy, że zasadą jest sytuowanie budynków w określonej odległości od granic działki, budowa bezpośrednio przy granicy traktowana więc być winna jako odstępstwo od reguły, co uniemożliwia rozszerzającą wykładnię dopuszczających taką budowę przepisów”.

 

Sąd uchylił wydane przez organy I i II instancji decyzje i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Wyrok ten, jak i sam przepis pokazują jak bardzo architektura wymyka się prawu. Czy w ogóle możliwe jest opisanie słowem (w dodatku językiem prawnym) czegoś co funkcjonuje przestrzennie – myślę, że nie. Przepis ten wydaje się być najlepszym tego przykładem. Dlaczego? Na pierwszy rzut oka wykładnia dokonana przez sąd nie budzi wątpliwości. Przyjęcie – tak jak zrobiły to organy I i II instancji, że ściana nie musi stykać się z drugą ścianą całą powierzchnią mogłoby prowadzić do absurdalnych efektów. Można byłoby przyjąć, że skoro nie musi być to cała powierzchnia to może być to jej część, a skoro ustawodawca nie wskazuje jaka dokładnie część (np. 50%) to można uznać, że budynki mogłyby się stykać na powierzchni np. 1 lub 0,5 metra. Oczywiście jest to dość abstrakcyjny, a nawet absurdalny przykład – ale jak wiemy i takich w sądach nie brakuje. Ale o tym niżej.

Z drugiej jednak strony czy ściana musi być – zgodnie z tym przepisem – dokładnie taka sama jak ściana, do której dobudowujemy budynek („budynek ma przylegać swoją ścianą do ściany budynku istniejącego” – chodzi tu więc o ścianę dobudowywaną)? Czy może być ona mniejsza od ściany istniejącej? Zgodne z wykładnią dokonaną przez NSA ściany obu budynków mają stykać się całą powierzchnią (czyli mają być identyczne). W mojej ocenie literalne brzmienie przepisu (zarówno w poprzedniej, jak i obecnej wersji) nie pozwala na jednoznaczne potwierdzenie tej tezy. Jeśli projektant zaprojektuje ścianę mniejszą całkowicie przylegającą do sąsiedniej to niewątpliwie będzie ona stykać się z tą pierwszą całą swoją powierzchnią. Jeśli uznać, że ściany nie muszą być identyczne to możliwa jest sytuacja, kiedy nowa ściana będzie cofnięta o kilka metrów (ale dalej będzie przylegać całą swą powierzchnią, gdyż będzie po prostu mniejsza). Czy przepis tego zabrania (zakładając oczywiście, że nie zabrania tego MPZP)? Wydaje się, że nie. Nie ma więc żadnej różnicy, czy nowa ściana będzie wystawać czy będzie cofnięta – efekt dla ładu urbanistycznego jest taki sam (co do zasady kiepski). Ale czy zawsze? No właśnie. Można by znaleźć takie przykłady zabudowy, gdzie założeniem projektanta było właśnie w zabudowie szeregowej zaprojektowanie budynków z których każdy następny będzie cofnięty o kilka metrów (przykłady takie można znaleźć choćby w Warszawie). W takim przypadku zastosowana tu wykładnia byłaby niekorzystna – również pod względem urbanistycznym. Powstaje więc pytanie, czy to właśnie warunki techniczne powinny regulować linię zabudowy na tyle szczegółowo (oczywiście reguluje ją MPZP, ale de facto również rozporządzenie WT)? W mojej ocenie nie jest możliwe skonstruowanie przepisu, który wpisywałby się we wszystkie możliwości mogące wystąpić w rzeczywistości. Konkluzja jest więc taka, że to plan miejscowy jest aktem, który powinien szczegółowo określać te kwestie. W takim przypadku twórcy planu mogą wziąć pod uwagę i oryginalną zabudowę i wiele innych kwestii. Natomiast plany zagospodarowania pozostawiają wiele do życzenia, albo – co częstsze – w ogóle ich nie ma.

Wróćmy jednak do przykładu wskazanego wyżej, dotyczącego sytuacji przylegania jedynie niewielką powierzchnią ściany. Nie jest to  tak abstrakcyjna sytuacja, ponieważ wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, który został wskazany w orzeczeniu WSA w Poznaniu, dotyczył właśnie przylegania niespełna 2 metrów do sąsiedniego budynku. Tu sąd nie miał najmniejszych wątpliwości, że „wymóg ten nie jest spełniony w sytuacji, gdy nowy budynek przylega tylko do niewielkiego fragmentu ściany budynku istniejącego”. Niewątpliwie z taką interpretacją można się zgodzić. Dalece dyskusyjne natomiast w mojej ocenie jest stwierdzenie, że ściany muszą być – zgodnie z przepisem – identyczne. Można zadać sobie również pytanie o cel przedmiotowego przepisu. Czy jest nim ochrona ładu przestrzennego czy ochrona praw osób trzecich – sąsiadów? Wydaje się, że ten pierwszy bardziej może zapewnić właściwie i dokładnie sporządzony MPZP (w którym uwzględnia się przecież np. warunki wynikające z ochrony zabytków). Można również dojść do konkluzji, że przepis ten jest w wielu sytuacjach ratunkiem od pozostałych, powiedzmy – „niedoskonale” skonstruowanych przepisów, dotyczących odległości od granicy działki. O tych niedoskonałościach prawodlaarchitekta.pl na pewno napisze już niebawem. 

 


WYCIĄG Z WŁAŚCIWYCH PRZEPISÓW

§ 12 ust. 3 rozporządzenia WT:

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

 

Komentarze Facebook