15 marca na stronie Rządowego Centrum Legislacji ukazał się projekt długo zapowiadanej tzw. „specustawy mieszkaniowej”, która finalnie otrzymała nazwę „ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących”. Określa ona sposób i procedury realizowania wskazanych w niej inwestycji.

Autorzy projektu zapowiadają w uzasadnieniu, że stanowi on „krok w kierunku ograniczenia barier administracyjno-prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach.”

Ustawa regulować ma więc dwa rodzaje powiązanych ze sobą inwestycji, realizowanych na podstawie dwóch podobnych decyzji – decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej.

Zacznijmy jednak od początku.

Co to jest inwestycja mieszkaniowa?

W projekcie ustawy sprecyzowano, jak należy rozumieć inwestycję mieszkaniową. Będzie to więc:

„przedsięwzięcie obejmujące budowę, przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania, w wyniku którego mają powstać nie mniej niż dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi oraz roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac”.

Wprowadzono tu również ograniczenia co do wysokości mających powstać (lub tych, które mają być przebudowywane) budynków:

„7. Budynki objęte inwestycją mieszkaniową:

1) poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 30 000 mieszkańców – nie mogą być wyższe niż 3 kondygnacje nadziemne;

2) w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 30 000 mieszkańców i nie przekracza 100 000 mieszkańców – nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne.

3) w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców ograniczeń, o których mowa w pkt 1 i 2, nie stosuje się.”

Zaraz poczyniono jednak zastrzeżenie:

„8. Jeżeli w odległości nie większej niż 3000 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się w istniejącej zabudowie budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji, o której mowa w ust. 7 pkt 1 i 2, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową w miejscowościach, o których mowa – 8 – w ust. 7 pkt 1 i 2, wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie.”

Decyzja o lokalizacji inwestycji 

W projekcie pojawia się „decyzja w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej”, która usprawnić ma proces budownictwa mieszkalnego. Projekt określa, co powinien zawierać wniosek, a także jakie opinie należy uzyskać przed jego złożeniem. Organ będzie miał 45 dni na jej wydanie (liczone od dnia złożenia wniosku). Jeśli organ nie wyda decyzji w terminie, nałożona zostanie na niego kara w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. W przypadku, kiedy w czasie trzech lat w stosunku do inwestycji nie zostanie wydane pozwolenie na budowę ulegnie ona wygaśnięciu (termin liczony od momentu, kiedy decyzja stała się ostateczna). Decyzja taka będzie wiązać organ administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu o wydanie decyzji na budowę. Decyzja będzie mogła mieć więcej niż jednego adresata (kilku inwestorów). Prowadzeniem rejestru decyzji zajmie się wojewoda. 

Kto składa wniosek, kto wydaje decyzję?

Decyzja będzie wydawana na wniosek inwestora. Organem uprawnionym do jej wydania będzie właściwy wojewoda, z kolei organem odwoławczym minister inwestycji.

Kto będzie stroną postępowania?

W projekcie określono, że stronami postępowania będą: inwestor, osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości oraz pozostałe osoby, których interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie.

Przed złożeniem wniosku inwestor zobowiązany będzie do przeprowadzenia publicznego konkursu na koncepcję urbanistyczno–architektoniczną.

Co w decyzji?

Enumeratywnie wyliczono, co zawierać ma decyzja o lokalizacji inwestycji. I tak:

„Art. 19. 1. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej określa:

1) rodzaj inwestycji;
2) granice terenu objętego inwestycją;
3) minimalną i maksymalną powierzchnię użytkową mieszkań;
4) minimalną i maksymalną liczbę lokali mieszkalnych;
5) zmiany w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojeniu terenu;
6) powiązanie inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu;
7) charakterystykę inwestycji mieszkaniowej, obejmującą określenie:
a) zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie uzbrojenia terenu, jak również sposobu zagospodarowywania odpadów,
b) planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
c) charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji mieszkaniowej oraz danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko;
8) wskazanie nieruchomości, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona, na których mają być zlokalizowane obiekty objęte inwestycją mieszkaniową;
9) wskazanie nieruchomości, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona, w stosunku do których decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej ma wywołać skutek, o którym mowa w art. 32 ust. 1;
10) wskazanie nieruchomości, o których mowa w art. 34 ust. 1, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona.
11) warunki wynikające z potrzeb ochrony środowiska i ochrony zabytków;
12) wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.”

Gdzie będzie można realizować inwestycje?

W projekcie wskazano, gdzie będzie można zlokalizować inwestycje. Wśród głównych wymagań wskazano: dostęp do drogi publicznej, wodociągu i kanalizacji oraz sieci elektroenergetycznej. Ponadto budynki znajdować się będą musiały w odpowiedniej odległości od przystanków, szkół, przedszkoli oraz punktów handlowych. Mowa tu jest również o konieczności zapewnienia dostępu do terenów sportu i rekreacji (spełnienie tego warunku wyliczane będzie w oparciu o planowaną liczbę mieszkańców oraz zabezpieczenie odpowiedniej odległości). Inwestor będzie mógł brać to pod uwagę nie tylko istniejącą infrastrukturę, ale również zaplanować jej powstanie z zachowaniem wskazanych w ustawie wymogów.

Decyzja o lokalizacji inwestycji towarzyszącej

W projekcie uregulowano również kwestie związane z realizacją inwestycji towarzyszącej, którą ustawodawca rozumie jako inwestycję w zakresie budowy, przebudowy a także remontu sieci uzbrojenia terenu, drogi publicznej, obiektów związanych z publicznym transportem, obiektów infrastruktury społecznej takich jak m.in. przedszkola, szkoły, przychodnie i inne placówki, obiektów sportu i rekreacji, terenów zielonych, które służyć mają mieszkańcom. Podobnie jak w przypadku poprzednio wskazanej decyzji wydawać ją będzie wojewoda, a organem odwoławczym będzie minister inwestycji. Przepisy dotyczące decyzji o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będą miały również zastosowanie do decyzji o lokalizacji inwestycji towarzyszącej.

Co w przypadku, gdy inwestycje kolidują z planem miejscowym lub nie są w nim przewidziane? Ustawodawca zawarł w projekcie rozwiązanie, a mianowicie w takiej sytuacji inwestor będzie mógł wystąpić do rady gminy o udzielenie zgody na realizację inwestycji. Zgoda taka (lub odmowa jej udzielenia) wyrażona zostanie w uchwale, na podjęcie której rada będzie miała 60 dni (liczone od dnia złożenia wniosku). Wniosek zostanie upubliczniony na gminnej stronie BIP, dzięki czemu każdy będzie mógł zgłosić do niego uwagi (które następnie rozpatrywane będą przez radę gminy przy wydawaniu zgody).

A co w sytuacji, kiedy nie ma planu miejscowego? Pamiętając, że zdecydowana większość terenu Polski nie jest pokryta planami miejscowymi często mogą zdarzać się sytuacje, kiedy inwestor będzie planował przedsięwzięcie na terenie, na którym nie obowiązuje plan. W takiej sytuacji inwestor zwróci się z wnioskiem o wydanie zgody na realizację inwestycji do właściwego organu (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta). Organ zobowiązany będzie wydać decyzję w terminie 60 dni (liczone od momentu złożenia wniosku). Podejmując decyzję organ będzie uwzględniał poziom zabezpieczenia potrzeb lokalowych mieszkańców. Decyzja taka będzie więc zastępować decyzję WZiZT.

Charakterystyka decyzji 

Wszystkie decyzje podejmowane na mocy projektu otrzymywać mają rygor natychmiastowej wykonalności, a odwołanie od nich ma być rozpatrywane w terminie 21 dni. W przypadku postępowania odwoławczego – gdy zarzut dotyczy tylko części decyzji odnoszącej się do części inwestycji, nieruchomości albo działki sąd lub organ odwoławczy nie będzie mógł uchylić jej w całości lub też stwierdzić jej nieważności.

Zmiany w innych przepisach

Projekt przewiduje ponadto wprowadzenie zmian m.in. do ustawy Prawo budowlane, ustawy o gospodarce komunalnej, ustawy o ochronie praw lokatorów oraz ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku.

Konsultacje publiczne

Projekt 15 marca został skierowany do szerokich konsultacji publicznych, które potrwają krótko, bo jedynie 14 dni. Ministerstwo zapowiada, że ustawa ma wejść w życie jeszcze w pierwszej połowie 2018 r. Krótki termin konsultacji może potwierdzać taki scenariusz. Tym bardziej warto zapoznać się z całym projektem:

Projekt wraz z uzasadnieniem dostępny jest tu: https://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12309302/12496184/12496185/dokument333641.pdf