Ustawa dostosowuje strukturę organów administracji budowlanej do filozofii procesu inwestycyjnego zawartej w nowym Kodeksie urbanistyczno-budowlanym (dalej KUB). Aktualnie funkcjonującą strukturę organów administracji budowlanej regulują przepisy ustawy Prawo budowlane, ale te uchylone zostaną wraz z wejściem w życie KUB (zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Infrastruktury projekt ma trafić do Sejmu w pierwszym kwartale 2018 r.).

Generalny, obowiązujący do tej pory podział na organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz organy nadzoru budowlanego pozostanie bez zmian. Jednak sporo modyfikacji dotyczyć będzie zakresu kompetencji, sposobu powoływania oraz uprawnień poszczególnych organów.

Administracja architektoniczno-budowlana, która właściwa jest w sprawach pozwoleń na budowę, zgłoszeń robót budowlanych czy zmiany sposobu użytkowania obiektu zmieni nazwę na administracja inwestycyjna. Organami administracji inwestycyjnej będą starosta, wojewoda oraz minister (a nie jak do tej pory Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego). Organem II instancji w stosunku do wojewody będzie minister. W uzasadnieniu projektu czytamy, że zmiana ta ma przeciwdziałać „pozorności zwierzchnictwa” organów wyższego szczebla. W nowym stanie prawnym minister uzyska prawo do kontrolowania działań starostów i wojewodów. Będzie również rozpatrywał skargi na działania wojewody. Określone czynności kontrolne będą mogli podejmować również: Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (w stosunku do wojewody) oraz właściwi miejscowo inspektorzy nadzoru budowlanego (w stosunku do starostów). Natomiast właściwe organy administracji inwestycyjnej będą mogły – w razie powzięcia wątpliwości co do zgodności inwestycji z przepisami KUB – wystąpić do organów nadzoru budowlanego o przeprowadzenie określonych czynności. Zgodnie z projektem organy te prowadzić będą sprawy związane z wydawaniem zgód inwestycyjnych, podziału i scalania nieruchomości, wywłaszczania i ustanawiania publicznych ograniczeń sposobu korzystania z nieruchomości oraz odszkodowań, decyzji zintegrowanych oraz obsługi rejestru urbanistyczno-budowlanego we właściwym zakresie.

Struktura organów nadzoru budowlanego, które odpowiedzialne są za kontrolowanie przestrzegania przepisów budowlanych nie ulegnie zmianie. Organami tymi pozostaną powiatowi oraz wojewódzcy inspektorzy nadzoru budowlanego oraz Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Zmianie ulegnie natomiast sposób powoływania tych organów. W aktualnym stanie prawnym powiatowy inspektor nadzoru budowlanego powoływany jest przez starostę i odpowiednio wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego powoływany jest przez wojewodę. W uzasadnieniu ustawy podnoszony jest fakt zależności personalnej, jaka wytwarza się w związku z takim sposobem powoływania. Podobne zastrzeżenia podnosiła również Najwyższa Izba Kontroli, która zbadała funkcjonowanie organów nadzoru budowlanego. Mimo, że powołanie organu formalnie zatwierdza Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, to jednak jego realny wpływ na jego późniejsze funkcjonowanie jest niewielki. Zgodnie z projektem powiatowy inspektor nadzoru powoływany będzie przez wojewódzkiego inspektora (po zasięgnięciu niewiążącej opinii starosty), a powołanie to zatwierdzać będzie Generalny Inspektor Nadzoru. Wojewódzki inspektor będzie mógł odwołać powiatowego (już bez konieczności uzyskania opinii starosty). Główny Inspektor będzie mógł zobowiązać wojewódzkiego inspektora do odwołania ze stanowiska powiatowego inspektora. Wojewódzcy inspektorzy nadzoru powoływani będą przez Głównego Inspektora po zasięgnięciu opinii wojewody. Działania wojewódzkich oraz powiatowych inspektorów kontrolować będzie Generalny Inspektor, natomiast wojewódzki inspektor kontrolować będzie działania inspektora powiatowego. Skargi na działania wojewódzkich inspektorów rozpatrywać będzie Generalny Inspektor, natomiast skargi na działania powiatowych inspektorów wnosić będziemy do właściwych wojewódzkich inspektorów.

Zgodnie z projektem powiatowy inspektor nadzoru budowlanego posiadać musi uprawnienia budowlane bez ograniczeń i co najmniej 5-letni staż pracy, natomiast wojewódzki inspektor takie same uprawnienia oraz 7-letnie doświadczenie. Wydatki powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego, zgodnie z projektem, pokrywane będą w części z budżetu powiatu.

Organy nadzoru budowlanego zajmować się będą: kontrolą zgodności realizacji inwestycji z przepisami KUB, aktami planowania przestrzennego oraz zgodą inwestycyjną, kontrolą posiadania uprawnień budowlanych przez uczestników procesu inwestycyjnego, prowadzeniem postępowań w sprawach: zgody na użytkowanie oraz naruszeń przepisów KUB. Ponadto organy te mają badać przyczyny powstawania katastrof budowlanych, kontrolować sposób użytkowania obiektu budowlanego, kontrolować stosowanie wyrobów budowlanych, a także obsługiwać rejestr urbanistyczno-budowlany we właściwym zakresie.

Zgodnie z projektem organy nadzoru budowlanego niezwłocznie powiadamiają właściwego rzecznika odpowiedzialności dyscyplinarnej o istotnym naruszeniu przez architekta zasad wykonywania zawodu.

Do współdziałania z inspektorami nadzoru budowlanego zobowiązano właściwe miejscowo komendy policji oraz właściwe izby samorządu zawodowego architektów oraz inżynierów budownictwa (izby zobowiązane będą przekazywać dane dotyczące zakresu uprawnień członków samorządu). Organy nadzoru będą mogły wezwać osoby w charakterze świadka oraz wezwać od złożenia zeznań w zakresie istotnym dla prowadzonego postępowania kontrolnego.

W projekcie nie znalazły się wcześniej zapowiadane zmiany zmierzające do zastąpienia 377 powiatowych inspektoratów 100 okręgowymi inspektoratami. Jednak ministerstwo infrastruktury informuje na swojej stronie internetowej, że nie zrezygnowało z tych planów, a jedynie odkłada je w czasie, ponieważ taką reformę należy starannie przygotować.

Dzień wejścia w życie ustawy określony zostanie w przepisach wprowadzających do Kodeksu urbanistyczno-budowlanego.