W marcu pisałam o „specustawie mieszkaniowej”, która została poddana konsultacjom społecznym (tu). Ministerstwo jak zapowiadało, tak uczyniło. Mimo ogromnej liczby uwag (ponad 1100) nie zrezygnowano z projektu zwanego „lex deweloper”. Wczoraj przedstawiono nową wersję projektu (dostępna tu), która uwzględnia część postulatów zgłoszonych w toku konsultacji publicznych. Zmiany częściowo pokrywają się z zapowiedziami resortu, które pojawiły się na konferencji uzgodnieniowej. Co zmieniło się w projekcie? Sprawdźmy:

1. W nowym projekcie zmieniła się definicja „inwestycji mieszkaniowej” czyli przedmiot ustawy. Zgodnie z nową wersją akt dotyczyć będzie budowy, przebudowy lub zmiany użytkowania budynku lub budynków wielorodzinnych o liczbie lokali nie mniejszej niż 25 lub nie mniej niż 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (w poprzedniej wersji co najmniej dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z co najmniej 50 lokalami lub co najmniej 25 budynków jednorodzinnych);
2. Rozszerzono katalog inwestycji, które będą miały pierwszeństwo przed inwestycjami mieszkaniowymi i towarzyszącymi (np. porty morskie czy budowle przeciwpowodziowe);
3. W pierwszej wersji projektu planowana inwestycja mogła być niezgodna z planem miejscowym, a i tak można byłoby ubiegać się o zgodę gminy, a następnie decyzję wojewody. I to się niestety nie zmieniło (inwestycję zrealizować można „niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem , że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań […] – art. 6 ust. 1 projektu). Natomiast wprowadzono wymóg zgodności inwestycji ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Od tej zasady (zgodności ze studium) przewidziano wyjątki dotyczące terenów pokolejowych, powojskowych, poprodukcyjnych oraz po usługach pocztowych;
4. Zrezygnowano z pomysłu uczynienia wojewody organem wydającym decyzję o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W nowej wersji cały proces decyzyjny ma spoczywać w rękach samorządu gminnego. Zgodnie z nowym projektem inwestor musi wnieść do rady gminy (za pośrednictwem wójta, burmistrza, prezydenta) wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji – gmina ma 60 dni na podjęcie w tej sprawie uchwały. Już na etapie wniosku do rady gminy należy dołączyć koncepcję urbanistyczno – architektoniczną. Uchwała ma wiązać organy wydające decyzje o pozwoleniu na budowę, które przed jej wydaniem mają sprawdzać zgodność projektu budowlanego z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji (uchwałę będzie trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę). Co ważne – rada gminy będzie mogła podjąć kilka uchwał o lokalizacji inwestycji dotyczących jednego terenu, ale jeśli na podstawie jednej z nich wydane zostanie pozwolenie na budowę pozostałe uchwały wygasną;
5. Uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mają być publikowane w dzienniku urzędowym województwa;
6. Koncepcja urbanistyczno – architektoniczna jest bardzo istotna z punktu widzenia jakości inwestycji – co podnoszono na etapie konsultacji – stąd ministerstwo doprecyzowało dotyczące jej zapisy. Wciąż jednak pewne kwestie budzą wątpliwości. Inwestor ma być zobowiązany do przeprowadzenia publicznego konkursu na koncepcję jeszcze przed złożeniem wniosku. W projekcie wskazano co ma być obligatoryjną częścią regulaminu, według którego przeprowadzany będzie konkurs (katalog otwarty). Uwaga – bardzo ważna wiadomość dla projektantów – regulamin określać ma „zasady dotyczące praw autorskich”. Znając przykłady wielu konkursów tę część regulaminu będzie trzeba przeczytać zawsze bardzo dokładnie. Komisja konkursowa liczyć ma nie mniej niż 5 osób (w tym osoby wskazane przez inwestora oraz gminę). Szkoda, że w skład komisji nie muszą wchodzić osoby posiadające odpowiednie kompetencje do oceny takich koncepcji, czyli architekci. Kto będzie zasiadał w takiej komisji z ramienia gminy nie wiadomo, ale obawy może budzić zapis zobowiązujący do dołączenia do koncepcji wizualizacji „sporządzonej w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej” – to może oznaczać, że w komisji zasiadać będą osoby oceniające koncepcję tylko na podstawie wizualizacji. Podkreślmy, że sam pomysł załączenia wizualizacji wydaje się bardzo zasadny, ponieważ może pomóc ocenić inwestycję np. w trakcie konsultacji społecznych. Jednak w merytorycznej ocenie koncepcji w trakcie konkursu bezsprzecznie powinien uczestniczyć architekt;
7. Czy koncepcja będzie wiążąca dla inwestora? W projekcie czytamy: „inwestycję mieszkaniową realizuje się z uwzględnieniem wyłonionej w konkursie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej„. Wydaje się, że ten zapis powinien brzmieć bardziej jednoznacznie;
8. Co w sytuacji, kiedy inwestor będzie chciał dokonać modyfikacji koncepcji po rozstrzygnięciu konkursu? Będzie mógł to uczynić do momentu złożenia wniosku, ale tylko w zakresie „niezmieniającym jej istoty”;
9. W pierwotnej wersji projektu to inwestor miał wystąpić (przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji) do właściwych organów o opinie. Natomiast w nowej wersji to wójt, burmistrz lub prezydent miasta (zaraz po otrzymaniu wniosku) powiadamia organy o możliwości przedstawienia opinii (mają na to 21 dni, a jeśli tego nie uczynią uznaje się, że nie wniosły uwag).
10. Wiele emocji wzbudziło zastąpienie w „specustawie” zgód opiniami – tu wiele się nie zmieni. W nowej wersji przewidziano jednak, że wojewódzki konserwator zabytków nadal będzie wydawał zgody, a nie tylko opinie. Ale uwaga (!) To wójt (burmistrz, prezydent miasta) będzie uzgadniał wniosek z WKZ (oczywiście w odniesieniu do inwestycji, które wymagają uzgodnienia);
11. Wójt będzie przedkładał radzie gminy projekt uchwały, do której dołączy opinie, zestawienie uwag oraz (kiedy będzie to wymagane) stanowisko WKZ;
12. Szersze konsultacje społeczne. Zgodnie z nową wersją projektu konsultacje mają objąć również sytuacje kiedy inwestor chce zrealizować inwestycje na terenach nieobjętych planem miejscowym (procedura taka sama w przypadku niezgodności z planem oraz jego braku);
13. Standardy dostępu do infrastruktury, zróżnicowane w zależności od wielkości miast. Choć resort zapowiadał na konferencji uzgodnieniowej podwyższenie standardów to ostatecznie w nowym projekcie zmiany dotyczą tylko miast, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000. W takim przypadku inwestycja ma być lokalizowana maksymalnie 500 m. od przystanku (w pozostałych przypadkach tak jak poprzednio kilometr) oraz 1500 m od szkoły i przedszkola, a także terenów i obiektów rekreacji (w mniejszych miastach nadal 3 kilometry). Co do maksymalnej wysokości budynków zmianie uległ tylko zapis pozwalający na projektowanie wyższych budynków, tam gdzie w odległości 3000 m od budynków objętych inwestycją znajdować się będą wyższe budynki (w takiej sytuacji to ich maksymalna wysokość miała być wyznacznikiem). W nowej wersji tę odległość zmniejszono do 1500 m (pozostałe wysokości ustalone w zależności od liczby mieszkańców pozostają bez zmian);
14. Gmina będzie mogła (fakultatywnie) uchwalić inne standardy w drodze uchwały. Nie będzie tu jednak całkowitej dowolności. Określono, że nie mogą one różnić się od tych wskazanych w ustawie „o więcej niż 50%”. Sformułowanie to jest jednak niejasne – czy 50% odnosi się do ich podwyższenia czy może obniżenia? Zapewne celem ustawodawcy (jak zapowiadał resort) było umożliwienie gminom wprowadzenia bardziej restrykcyjnych reguł – jednak z takiej redakcji przepisu to nie wynika. Równie dobrze gmina może je obniżyć o 50% tym bardziej, że w projekcie wskazano „standardy, o których mowa w art. 13, obowiązują, o ile gmina nie określi w drodze uchwały lokalnych standardów urbanistycznych” – wtedy to one będą stanowić kryterium oceny. W standardach gminnych będzie można określić również liczbę miejsc parkingowych dla danej inwestycji, a także obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej;
15. Jeśli standardy określone w ustawie nie zostaną spełnione, inspektor nadzoru budowlanego nie wyda pozwolenia na użytkowanie;
16. Decyzje o pozwoleniu na budowę otrzymają rygor natychmiastowej wykonalności. Odwołanie od decyzji będzie rozpatrywane w terminie 21 dni;
17. Ustawa obowiązywać ma 10 lat, straci więc moc 31 grudnia 2028 r.